양도소득세란?
- 양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
- 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다
- 따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다
양도소득세 예정 신고
- 신고 대상자
- 부동산, 주식 등을 양도함으로써 발생하는 소득이 있는 개인 예정 신고는 양도일 기준으로 정해진 신고기한 내, 확정신고는 과세기간(1.1.~12.31.)에 2개 이상 양도 시 다음연도 5월에 합산하여 신고합니다.
- 신고 · 납부기한
- 부동산 등 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 (단, 부담부증여는 3개월)
- 국내주식 : 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월상반기 : 7.1.~8.31. 하반기 : 1.1.~2.28.
- 특정주식 등 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
- 추가안내
- 세무서에서 소명요청이 있을 수 있으니 손해를 본 경우라도 신고하는 것이 좋습니다.
- 국외주식은 확정신고기간(양도한 연도의 다음연도 5월)에 신고합니다.
- 같은 달에 2개 이상 예정신고를 하였거나, 신고 후 증액·감액 등의 결정 및 경정이 이루어진 경우에는 홈택스에서 경정청구 할 수 없습니다.
양도소득세 확정 신고
- 토지 · 건물 · 부동산에 관한 권리 · 기타자산 및 신탁수익권, 국내 주식 양도 등 확정신고
- 예정신고 무신고자
- 2회 이상 예정신고 하면서 합산하여 신고하지 않은 자
(예) 양도소득기본공제를 각각 받은 경우
비교과세 적용 시 당초 신고한 양도소득 산출세액이 달라지는 경우 - 신고 · 납부기간 : 양도한 년도의 다음연도 5.1. ~ 5.31.
- 국외주식 및 파생상품 양도(확정신고만 가능)
- 신고 · 납부기간 : 양도한 년도의 다음연도 5.1. ~ 5.31.
신고 준비 서류
- 양도계약서(양도일자 및 양도금액 확인, 양수인 정보 확인)
- 양수계약서(취득일자 및 취득금액 확인용)
- 취득세 납부 영수증(필요경비 작성)
- 기타 자본적지출 증빙자료 등
부동산 양도소득세 신고 방법
홈택스 로그인 -> 신고/납부 -> 양도소득세 신고
- 양도소득세 신고 항목에서 예정신고, 확정신고 중 신고할 내용에 맞는 항목을 선택합니다.
- 위 예정신고 대상자에 해당하면 예정신고 -> 일반 신고
- 2개 항목 이상을 양도하여 확정신고해야하는 경우 확정신고 -> 정기신고
- 양도자산종류에 ‘국내’를 선택하고(기본적으로 국내로 되어있습니다.)
- 신고할 내용에 맞게 선택합니다.
- 부동산만 양도한 경우 : 국내/국외 주식이외자산
- 대주주로 주식양도와 부동산 양도가 함께 있는 경우 : 국내/국외 주식 합산신고
- 여기서는 부동산만 있는 경우를 가정하여 설명하겠습니다.
- 그리고 조회를 클릭해서 신고서 작성을 시작합니다. 예정신고시에는 양도연월을 입력하고 조회 클릭
- 개인정보가 자동으로 입력됩니다.
- 틀린 내용이 없는지 확인 후 전화번호를 입력하고 저장 후 다음 이동
- 신고대상 부동산 확인하기나 예정신고 내역 확인하기를 클릭하여 확정신고에 필요한 자료를 조회할 수 있습니다.
- ‘신고대상 부동산 확인하기’를 클릭해 양수인 등의 정보를 끌어올 수 있습니다.
- 없다면 위에서 언급한 서류들이 필요합니다.
- 신고대상 부동산 확인하기를 했다면 양수인의 정보가 자동으로 입력되어 있습니다.
- 내용이 없다면 양도계약서를 보고 양수인의 정보를 입력하고 등록하기 클릭
- 자동 입력된 정보도 등록하기 클릭을 한번해줍니다.
- 저장 후 다음이동
- 신고대상 부동산 확인하기를 했다면 위와 같이 어느정도 작성되어 있고 아니라면 모두 직접 입력해야합니다.
- 양도한 부동산의 종류와 세율을 찾아서 선택합니다.
- 신고대상 부동산 확인하기를 했다면 면적과 지분, 거래일자도 자동 입력됩니다.
- 없다면 계약서를 보고 양도한 부동산의 주소와 면적, 지분을 입력합니다.
- 지분의 경우 전체를 1인에게 양도했으면 ‘1’을 입력합니다.
- 양도일자와 취득일자, 목적을 입력합니다.
- 매매가 아닌 상속 등 다른 사유로 취득, 양도했다면 ‘조회’를 클릭해 사유를 변경하면 됩니다.
- 부동산 양도금액을 입력합니다.
- 취득가액의 종류를 선택합니다.
- 아래 그림과 같이 다양한 취득가액이 있는데 일반 매매로 구입한 경우에는 ‘실지거래가액’을 선택합니다.
- 상속/증여인 경우 기준시가인 경우가 많습니다.
- 실지거래가액을 선택하면 아래와 같은 팝업이 뜹니다.
- 확인을 클릭하고 (10) 취득가액 옆의 ‘취득가액 및 필요경비 입력’을 클릭합니다.
- 먼저 ‘매입가액‘을 선택하여 지급금액에 부동산 매입가격을 입력하고 등록하기 클릭
- 다음은 ‘취득세‘를 클릭합니다. 증빙종류에 ‘취.등록세 확인하기‘ 버튼이 생기는데 그를 클릭하여 납부한 취등록세를 입력해줍니다.
- 그외 법무사 비용이나 부동산중개수수료 등 납부한 영수증을 보고 선택, 입력 후 등록하기를 클릭합니다.
- 모두 입력했으면 ‘저장하기‘ 클릭
- 양도가액과 취득가액이 다 작성된 후에는 (12)기타 필요경비를 입력합니다.(있는 경우)
- 양도차익이 자동으로 계산되고 나면 ‘장기보유특별공제 계산기‘를 클릭해서 팝업이 뜨면 양도일, 취득일 등 내용을 확인하고 ‘장기보유특별공제 계산하기’ 클릭
- 자동으로 장기보유 공제 금액이 입력되면 ‘장기보유특별공제구분’과 ‘거주기간’을 맞게 선택해 줍니다.
- 모두 완료 되었으면 등록(추가)하기 클릭
- 여러개의 부동산을 양도한 경우에는 각각의 부동산별로 위 내용을 등록해주셔야합니다.
- 모두 등록하였으면 저장 후 다음이동
- 양도소득 기본공제에 그림과 같이 250만원을 입력해 줍니다.(필수!!)
- 250만원을 입력했으면 등록하기 클릭
- 국내부동산 양도의 경우는 손실을 봤거나 이익이 없는 경우에도 꼭꼭 예정신고 및 확정신고를 해야 불이익을 받지 않습니다.
- 저장 후 다음 이동
- 신고내역을 다시 확인합니다.
- 양도소득은 같은 종류로 묶인 소득의 경우에 손익을 합산해서 신고, 납부할 수 있으니 여러 양도소득이 있으면 위 화면에서 잘 못 입력한 것이 없는지 꼭 확인합니다.
- 내용을 확인하시고 환급금이 있으면 계좌를 등록하고 신고서를 제출합니다.
- 양도소득세가 너무 커서 분납을 하고 싶은 경우에는 납부세액이 1천만원을 초과해야 가능합니다.
- 확인하였습니다에 체크하고 ‘증빙서류 제출‘ 클릭
- 신고 부속.증빙서류 제출에서 조회하기 클릭
- 위와 같은 화면에서 부속서류 아래 제출하기를 클릭합니다.(저는 이미 제출해서 제출내역보기로 뜹니다.)
- 위의 계약서 및 영수증 등 준비한 자료를 업로드 해줍니다.
- 아래 화면에 따라 지방소득세 신고도 합니다.
- 지방소득세를 신고해야하므로 조회하기 -> 신고이동 클릭
- 위택스 신고화면이 뜨면 주민번호 뒷자리를 입력합니다.
- 개인 정보를 확인하고 휴대전화번호를 입력합니다.
- 쭉~ 내려가면서 국세청에 신고한 내용과 맞는지 확인합니다.
- 잘 못 들어가 있다면 수정이 가능합니다.
- 다 잘 들어갔다면 이에 동의하며 신고서를 제출합니다를 체크하고 ‘신고’클릭
- 양도소득세 신고가 모두 완료되었습니다.
